Grundsteuerreform

Grundsteuerreform 2021

„Die durch die Anwendung des veralteten Einheitswerts entstehenden Wertverzerrungen waren für das Bundesverfassungsgericht nicht mehr hinnehmbar. Dass für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grundsteuern anfallen, verstößt gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung. Es erklärte deshalb die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig.“

Ablauf:

Grundbesitzer erhalten nach einer Hauptfeststellung zum einen den Feststellungsbescheid vom Finanzamt.

Einige Daten zur Neuberechnung kennt das Finanzamt bereits bzw. werden diesem automatisch übermittelt. Andere Daten erhält das Finanzamt durch die „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“, die der Steuerpflichtige zum Zeitpunkt einer Hauptfeststellung abgeben muss.

Die elektronisch abzugebenden Feststellungserklärungen können ab 1. Juli 2022 über die Steuer-Onlineplattform ELSTER eingereicht werden. Die Abgabefrist läuft nach derzeitigem Stand bis zum 31. Oktober 2022.

Unterschiedliche Modelle bei der Grundsteuerberechnung

Bundesmodell, Flächenmodell, Bundesmodell mit Abweichungen

1. Bundesmodell (Sachsen Berechnung wie Bundesmodell)

Erste Unterscheidung

Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück, Geschäftsgrundstück und einem unbebauten Grundstück zu verstehen ist.

An dem bisherigen dreistufigen Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer ändert sich durch die Grundsteuerreform eigentlich nichts. Die einzelnen Stufen im Überblick:

Stufe 1: Die Finanzämter bewerten die Grundstücke durch Berechnen des Grundsteuerwerts.

siehe nachfolgende Berechnung

Stufe 2: Die Grundsteuerwerte werden mit einer Steuermesszahl

Achtung: in Sachsen gelten folgende Steuermesszahlen (deswegen Abweichung vom Bundesmodell)

Ein- und Zweifamilienwohnhäuser 0,36 ‰, für andere 0,72 ‰

Stufe 3: Die jeweilige Kommune wendet ihren Hebesatz

Beispiel Stadt Plauen

Es gilt grundsätzlich die Grundsteuer (B)

Ermittlung der Grundsteuer von Einfamilienhäuser, Zweifamilienwohnhäuser sowie Mietwohngrundstücken

Berechnung des Ertragswertes

Das Ertragswertverfahren im Überblick

	jährlicher Rohertrag	§ 254 BewG, Anlage 39
./.	nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten	§ 255 BewG, Anlage 40
=	jährlicher Reinertrag	§ 253 Abs. 1 BewG
×	Vervielfältiger	§§ 253 Abs. 2, 256 BewG, Anlagen 37, 38
=	kapitalisierter Reinertrag	§§ 252, 253 BewG
+	abgezinster Bodenwert	§ 257 BewG, Anlage 41
=	Grundsteuerwert	§ 252 BewG

Schritt 1 Ermittlung des Rohertrags

Wahl des Bundeslandes: aus:

Wahl des Baujahres

In den Fragebögen des Finanzamtes „Anlage zur Feststellung des Grundsteuerwertes“ wird nach einer Kernsanierung gefragt. Eine Kernsanierung liegt vor:

„Durch eine Kernsanierung wird das Gebäude in einen Zustand versetzt, der nahezu einem neuen Gebäude entspricht. Dazu wird das Gebäude zunächst bis auf die tragende Substanz zurückgebaut. Decken, Außenwände, tragende Innenwände und ggf. der Dachstuhl bleiben dabei in der Regel erhalten; ggf. sind diese zu ertüchtigen und/oder instand zu setzen. Voraussetzungen für das Vorliegen einer Kernsanierung sind insbesondere die komplette Erneuerung der Dacheindeckung, der Fassade, der Innen- und Außenwände mit Ausnahme der tragenden Wände, der Fußböden, der Fenster, der Innen- und Außentüren sowie sämtlicher technischen Systeme wie z.B. der Heizung einschließlich aller Leitungen, des Abwassersystems einschließlich der Grundleitungen, der elektrischen Leitungen und der Wasserversorgungsleitungen, sofern diese technisch einwandfrei und als neubauähnlich und neuwertig zu betrachten sind. Im Einzelfall müssen nicht alle der vorgenannten Kriterien erfüllt sein. Unter diesen Voraussetzungen ist als Baujahr das Jahr der fachgerechten Sanierung zugrunde zu legen.

Die wenigsten Gebäude werden kernsaniert! Bei der Erhebung der Grundsteuer werden dementsprechend Gebäude, die sich in einem „guten, sanierten“ Zustand befinden, Gebäude ohne Sanierung gleichgestellt!

Wahl der Mietstufen

Die Mietstufen sind festgelegt und können auf der Seite : https://www.wohngeld.org/mietstufe.html

abgerufen werden:

Plauen und Vogtlandkreis liegen in der Mietstufe 1;

Miete in Plauen = (Baujahr < 1948) > 100 m² = 5,15 €/m² abzgl. 20 % 5,09 €/m²

jährlicher Rohertrag = Wohnfläche x Mietfaktor x 12

Wahl der Bewirtschaftungskosten

Wahl des Liegenschaftszinses und somit des Vervielfältigers

Beispiel Einfamilienhaus Plauen = Liegenschaftszins 2,5 %

Baujahr des Gebäudes 1974

Wohnfläche 130 m²

Grundstücksgröße 900 m²

Nutzungsdauer Einfamilienhäuser 80 Jahre

Bewertungsjahr 2022

Alter des Gebäude 48 Jahre

Restnutzungsdauer 32 Jahre

Vervielfältiger = 21,85

Das Ertragswertverfahren für das Beispiel

	jährlicher Rohertrag
./.	nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
=	jährlicher Reinertrag
×	Vervielfältiger
=	kapitalisierter Reinertrag
+	abgezinster Bodenwert
=	Grundsteuerwert

Rohertrag Miete = 5,52 (Baujahr 74 / Größe 130 m²) x 0,8 (Mietstufe 1 – 20 %) = 4,42 €/m²

Rohertrag = 130 m² x 4,42 €/m² = 574,08 € x 12 = 6.888,96 €

abzgl. Bewirtschaftungskosten = 25 % (Einfamilienhaus Nutzungsdauer 20 – 39 Jahre) 1.722,24 €

= Reinertrag (Rohertrag – Bewirtschaftungskosten) 5.166,72 €

x Vervielfältiger (Liegenschaftszins 2,5 % Restnutzungsdauer 32 Jahre) = 21,85

kapitalisierter Reinertrag = 21,85 x 5.166,72 € = 112.892,83 €

Ermittlung des Bodenwertes

Grundlage ist der vom Gutachterausschuss ermittelte Bodenrichtwert.

Anpassung des Bodenrichtwertes nur bei unterschiedlichen Grundstücksgrößen. Andere Abweichungen des Bewertungsgrundstückes vom Richtwertgrundstück werden nicht vorgenommen!

Beispiele aus unserer Region

(Plauen und Vogtlandkreis)

Beispiel Bodenrichtwerte in Plauen. Im Geoportal Vogtlandkreis https://geoportal.vogtlandkreis.de findet man für den gesamten Bereich den jeweiligen Bodenrichtwert kostenfrei. Der Richtwertbereich (siehe oben) wird meist genau definiert (Grundstückstiefe, Geschossflächenzahl usw.)

Beispiel:

Bewertungsgrundstück

Einfamilienhaus Restnutzungsdauer 32 Jahre

Grundstücksgröße 900 m²

Bodenrichtwert 58 €/m²

Koeffizient = 0,86 (Grundstücksgröße 900 m²)

Bodenrichtwert 58 €/m² x 0,86 = 49,88 €/m²

Abgezinst: Liegenschaftszins 2,5 % Restnutzungsdauer 32 Jahre = 0,4538

Bodenwert= Grundstücksgröße 900 m² x Bodenwert 49,88 € = 44.892 €

Abzinsung = 44.892 € x 0,4538 = 20.371,98 €

Beispielrechnung

kapitalisierter Reinertrag = 21,85 x 5.166,72 € = 112.892,83 €

+ abgezinster Bodenwert = 20.371,98 €

Grundsteuerwert 133.264,81 €

133.200,00 €

x Steuermesszahl Einfamilienwohnhaus x 0,36 / 1.000 = 47,95 €

x Hebesatz Plauen 505 /100 208,52 €

Grundsteuer für das Einfamilienhaus in Plauen 242,15 € im Jahr

Ermittlung von Geschäftsgrundstücken

Sachwertverfahren

1) Ermittlung Normalherstellungskosten

Tabellenwert nach Baujahr und Art des Gebäudes

2) Ermittlung der Bruttogrundfläche

Für die Anwendung der Normalherstellungskosten (NHK) sind im Rahmen der Ermittlung der BGF nur die Grundflächen der Bereiche a und b zugrunde zu legen. Balkone, auch wenn sie überdeckt sind, sind dem Bereich c zuzuordnen.

2. Baupreisindex

https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Konjunkturindikatoren/Preise/bpr110.html

3. Alterswertminderung

Gebäudenormalherstellungswert x Alter des Gebäudes =Alterswertminderung

wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer

Achtung der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudesachwert ist für die weitere Berechnung des Grundsteuerwertes mit mindestens 30 % der Gebäudenormalherstellungskosten anzusetzen

Beispiel: Verwaltungsgebäude Baujahr 1973

wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer 60 Jahre

Gebäudenormalherstellungswert 12.000.000 €

Berechnung Jahr 2019

Gebäudealter = 2019 – 1974 = 45 Jahre

Alterswertminderung: 12.000.000 45/60 = 9.200.000 €

^ Gebäudesachwert = 12.000.000 € – 9.200.000 € = 2.800.000 €

Mindestwert = 12.000.000 € x 30 % = 3.600.000 €

Gebäudesachwert = 3.600.000 €

4. Bodenwert siehe Bodenrichtwert Ertragswertverfahren

5. Wertzahlen

2. Flächenmodell (Bayern)

Bayern setzt auf ein reines Flächenmodell. Die bayerische Grundsteuer wird künftig nur noch anhand der Fläche des Grundstücks und der Fläche des Gebäudes sowie der Immobiliennutzung berechnet. Der Wert des Grundstücks und der Immobilien, die Lage, das Alter oder der Zustand des Gebäudes spielen bei Berechnung der Grundsteuer für bayerische Grundstücke keine Rolle mehr.

Die bayerische Grundsteuer berechnet sich nach festen sogenannten Äquivalenzzahlen. Diese betragen

für das Grundstück 0,04 Euro/Quadratmeter,
für Gebäude 0,50 Euro/Quadratmeter.

Für Wohnnutzung ist ein Abschlag von bis zu 30 Prozent möglich. Denkmalgeschützte Gebäude, der soziale Wohnbau und besondere Grundstücke haben Sonderregelungen. Dieser Messbetrag wird dann mit dem individuellen Hebesatz der Kommune multipliziert, in deren Grenzen sich das Grundstück oder die Immobilie befindet. Die Höhe des Hebesatzes legen die Kommunen weiterhin selbst fest. Der Hebesatz der Kommune bestimmt als Prozentsatz am Ende der Berechnung die tatsächliche Höhe der zu zahlenden Grundsteuer.

Grundsteuerreform