Ermittlung einer kürzeren Restnutzungsdauer

Das Bundeskabinett hat am 5. November 2025 den Entwurf zur Änderung verschiedener steuerrechtlicher Verordnungen beschlossen. Darunter befindet sich auch die Anpassung der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) – ein Vorgang, der insbesondere für die Immobilienbewertung und steuerliche Abschreibungspraxis von großer Bedeutung ist.

Im ursprünglichen Referentenentwurf vom 4. August 2025 war vorgesehen, dass Gutachten zur Kaufpreisaufteilung (§ 9b EStDV) und zur Ermittlung einer kürzeren Restnutzungsdauer (§ 11c EStDV) künftig ausschließlich von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (öbuv) erstellt werden dürfen.

Diese Einschränkung ist nun gestrichen worden. Das bedeutet: Auch zertifizierte Sachverständige – etwa nach DIN EN ISO/IEC 17024 – dürfen weiterhin entsprechende Gutachten erstellen. Eine Befassung des Bundestags ist nicht erforderlich; die Verordnung tritt nach Zustimmung des Bundesrats in Kraft.

Warum diese Änderung wichtig ist

In der Praxis hätte die geplante Beschränkung auf öbuv-Sachverständige erhebliche Auswirkungen gehabt: Viele erfahrene, zertifizierte Gutachter – die regelmäßig überprüft und qualitätsgesichert arbeiten – wären ausgeschlossen worden.

Gerade im Bereich der steuerlichen Immobilienbewertung spielt die Verfügbarkeit von qualifizierten Sachverständigen jedoch eine zentrale Rolle. Eine Verengung auf öbuv-Sachverständige hätte nicht nur die Kosten erhöht, sondern auch Verzögerungen bei der Erstellung wichtiger Gutachten zur Folge gehabt.

Mit der jetzigen Entscheidung bleibt der Markt offen und praxisnah. Steuerpflichtige, Investoren und Berater können weiterhin auf zertifizierte Sachverständige zurückgreifen, deren Gutachten regelmäßig von den Finanzbehörden anerkannt werden.

Praxisrelevanz: Restnutzungsdauergutachten nach § 11c EStDV

Ein zentraler Anwendungsbereich betrifft Gutachten zur Ermittlung einer kürzeren Restnutzungsdauer von Gebäuden. Diese Gutachten bilden die Grundlage für eine höhere Abschreibung (AfA) nach § 7 EStG.

Die Standardabschreibungsdauer beträgt typischerweise 50 Jahre für Wohngebäude (entspricht 2 % AfA pro Jahr). Doch in der Realität entspricht diese Typisierung häufig nicht mehr dem tatsächlichen Zustand einer Immobilie. Alter, Bauqualität, Modernisierungsgrad und technische Ausstattung können die wirtschaftliche Nutzungsdauer deutlich verkürzen.

Hier setzt das Restnutzungsdauergutachten an: Es ermittelt individuell, wie lange ein Gebäude realistisch noch wirtschaftlich nutzbar ist. Eine kürzere Restnutzungsdauer führt unmittelbar zu einer höheren jährlichen Abschreibung – und damit zu spürbaren steuerlichen Vorteilen.

Beispiel aus der Praxis: Wann sich ein Gutachten lohnt

Ein Eigentümer besitzt ein Mehrfamilienhaus in Hannover, Baujahr 1970. Die Haustechnik ist veraltet, die Fassade sanierungsbedürftig, und ein größerer Instandhaltungsstau besteht.

Ohne Gutachten wird automatisch von einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren ausgegangen.
→ AfA: 2 % pro Jahr.

Ein qualifiziertes Gutachten stellt jedoch fest, dass die wirtschaftliche Restnutzungsdauer nur noch 20 Jahre beträgt.
→ AfA: 5 % pro Jahr.

Das Ergebnis: Die steuerliche Abschreibung erhöht sich um das 2,5-Fache – ein erheblicher Liquiditätsvorteil für den Eigentümer.