GEG und GModG im Vergleich: Was sich für Hauseigentümer ändert
Neue Regeln für Heizungen, fortbestehende Dämmungspflichten: Das Gebäudemodernisierungsgesetz verändert die Anforderungen an Bestandsgebäude. Wer ein älteres Haus besitzt oder kaufen möchte, sollte genau unterscheiden, welche Pflichten entfallen und welche weiterhin bestehen.
Vom Gebäudeenergiegesetz zum Gebäudemodernisierungsgesetz
Seit dem 29. Juli 2026 trägt das bisherige Gebäudeenergiegesetz die Bezeichnung Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Grundlage ist das Gesetz vom 23. Juli 2026, veröffentlicht im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226. Neben dem Namen wurden wesentliche Vorschriften geändert und Paragrafen neu geordnet.
Für Eigentümer und Kaufinteressenten kommt es vor allem auf die praktischen Folgen an: Was gilt beim Heizungstausch? Muss ein alter Heizkessel ersetzt werden? Und welche Nachrüstpflichten können beim Hauskauf entstehen?
GEG und GModG im Vergleich
| Thema | Bisheriges GEG | Aktuelles GModG |
|---|---|---|
| Neue Heizungen | Grundsätzlich 65 Prozent erneuerbare Energien, mit Übergangsfristen und Ausnahmen | Die bisherige Regelung wurde ersetzt. Für bestimmte neue Gas- und Ölheizungen gelten gestaffelte Anforderungen. |
| Alte Heizkessel | Betriebsverbote für bestimmte alte Kessel nach § 72 GEG | Der bisherige § 72 ist entfallen. |
| Oberste Geschossdecke | Nachrüstpflicht nach § 47 GEG | Die Pflicht besteht unter den gesetzlichen Voraussetzungen fort, jetzt in § 35 GModG. |
| Eigentümerwechsel | Zweijahresfrist bei bestimmten bisher privilegierten Ein- und Zweifamilienhäusern | Diese Sonderregelung besteht weiterhin. Nicht jeder Kauf löst eine neue Frist aus. |
Die frühere 65-Prozent-Vorgabe galt bereits unter dem GEG nicht unterschiedslos für jeden Heizungstausch. Übergangsfristen und örtliche Gebietsausweisungen waren zu berücksichtigen.
Neue Gas- und Ölheizungen: Folgekosten im Blick behalten
Der Wegfall der bisherigen 65-Prozent-Regel bedeutet keine uneingeschränkte Rückkehr zur fossilen Wärmeversorgung. Für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu in bestehende Gebäude eingebaut werden, schreibt § 43 GModG künftig bestimmte Wärmeanteile aus den dort aufgeführten Brennstoffen vor.
| Ab dem Jahr | Mindestanteil |
|---|---|
| 2029 | 10 Prozent |
| 2030 | 15 Prozent |
| 2035 | 30 Prozent |
| 2040 | 60 Prozent |
Genannt werden unter anderem Biomethan, Bioöl und bestimmte Wasserstoffarten. Daneben bestehen alternative Erfüllungsmöglichkeiten, beispielsweise durch geeignete solarthermische Anlagen oder Wärmepumpen-Hybridheizungen. Für einzelne Ausfallsituationen enthält das Gesetz besondere Übergangsregelungen.
Für eine Investitionsentscheidung sollten deshalb auch die längerfristige Brennstoffversorgung und die möglichen Betriebskosten betrachtet werden. Ein günstiger Anschaffungspreis allein sagt wenig über die Wirtschaftlichkeit einer Heizung aus.
Alte Heizkessel: Das Alter bleibt wirtschaftlich relevant
Der bisherige § 72 GEG mit seinen Betriebsverboten für bestimmte alte Heizkessel ist entfallen. Bereits zuvor bestanden Ausnahmen, insbesondere für Niedertemperatur- und Brennwertkessel.
Für den Hauskauf bleibt der Zustand der Anlage dennoch bedeutsam. Reparaturanfälligkeit, Energieverbrauch und Ersatzteilversorgung können einen Austausch wirtschaftlich nahelegen. Eine entfallene gesetzliche Austauschpflicht macht aus einer verschlissenen Heizung keine dauerhaft verlässliche Anlage.
Oberste Geschossdecke: Die Nachrüstpflicht bleibt
Die Pflicht zur Dämmung bestimmter oberster Geschossdecken steht nun in § 35 GModG. Entscheidend sind der vorhandene Mindestwärmeschutz und die Beschaffenheit des darüberliegenden Daches. Eine fehlende zusätzliche Dämmschicht beweist für sich genommen noch keine Pflichtverletzung.
Ist eine Nachrüstung erforderlich, gilt grundsätzlich ein höchstzulässiger Wärmedurchgangskoeffizient von 0,24 W/(m²·K). Die Pflicht kann auch durch ein entsprechend geschütztes Dach erfüllt sein. Für technisch begrenzte Dämmmöglichkeiten enthält das Gesetz besondere Regelungen.
Beim Hauskauf gilt nicht immer eine neue Zweijahresfrist
Eine wichtige Ausnahme betrifft Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, wenn der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine Wohnung selbst bewohnte. Hier ist die Nachrüstpflicht grundsätzlich erst beim Eigentümerwechsel vom neuen Eigentümer zu erfüllen.
Die Zweijahresfrist beginnt mit dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Ein späterer Weiterverkauf setzt sie nicht erneut in Gang. Für bestimmte selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sieht § 35 Absatz 4 außerdem eine Wirtschaftlichkeitsausnahme vor.
Kaufinteressenten sollten deshalb auch klären, ob bereits ein früherer Eigentumsübergang stattgefunden hat und ob eine bestehende Nachrüstpflicht erfüllt wurde.
Was bedeutet das für die Immobilienbewertung?
Auch bei Häusern in Hof, Wunsiedel und dem Vogtland sollten energetischer Zustand, bestehende Pflichten und absehbare Investitionen getrennt untersucht werden.
Aus sachverständiger Sicht ist zu prüfen, welche Maßnahmen tatsächlich erforderlich sind und wie der örtliche Grundstücksmarkt den Zustand berücksichtigt. Sanierungskosten führen dabei nicht automatisch zu einem gleich hohen Wertabschlag. Ebenso muss vermieden werden, denselben Nachteil mehrfach anzusetzen.
Fazit: Vor dem Kauf den konkreten Sanierungsbedarf prüfen
Das GModG verändert wichtige Anforderungen an Heizungen. Die Nachrüstpflicht für bestimmte oberste Geschossdecken bleibt jedoch bestehen. Für Eigentümer und Käufer lohnt sich deshalb eine Prüfung des einzelnen Gebäudes – einschließlich Heizung, Wärmeschutz und früherer Eigentumswechsel.
Dieser Beitrag informiert allgemein über die Rechtslage und ersetzt keine rechtliche, technische oder energetische Beratung im Einzelfall.
Stand: 27. Oktober 2026
Amtliche Quellen und weiterführende Informationen
Alle Quellen abgerufen am 27. Oktober 2026:
Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 – BGBl. 2026 I Nr. 226
Gebäudemodernisierungsgesetz – vollständige Gesetzesfassung
§ 35 GModG – Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes