Gebäudemodernisierungsgesetz 2026

Stand: 21. Juli 2026

Bundestag und Bundesrat haben das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) verabschiedet. Es soll das bisherige Gebäudeenergiegesetz grundlegend ändern. Die gesetzlichen Neuregelungen gelten jedoch grundsätzlich erst nach ihrer Verkündung im Bundesgesetzblatt und dem jeweils bestimmten Zeitpunkt des Inkrafttretens. Bis dahin sind die bisherigen gesetzlichen Vorgaben weiter zu beachten.

Freie Wahl des Heizsystems

Die bisherige einheitliche Vorgabe, nach der neu eingebaute Heizungen grundsätzlich mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen, soll entfallen.

Eigentümer können künftig grundsätzlich zwischen verschiedenen Heizsystemen wählen. Dazu gehören insbesondere:

• Wärmepumpen,
• Fernwärmeanschlüsse,
• Hybridheizungen,
• Biomasseheizungen,
• Gasheizungen,
• Ölheizungen.

Der Einbau einer neuen Öl- oder Gasheizung bleibt damit grundsätzlich möglich. Ob ein solches Heizsystem im Einzelfall technisch und wirtschaftlich sinnvoll ist, muss jedoch gesondert geprüft werden.

Bestehende Heizungsanlagen

Aus dem Gesetz ergibt sich keine allgemeine Verpflichtung, jede funktionierende Öl- oder Gasheizung sofort auszutauschen. Bestehende Anlagen dürfen grundsätzlich weiterbetrieben und repariert werden, soweit keine andere gesetzliche oder technische Verpflichtung entgegensteht.

Bei sehr alten Heizungsanlagen können weiterhin besondere Anforderungen, beispielsweise aus anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften, zu beachten sein. Der konkrete Einzelfall sollte deshalb geprüft werden.

Anforderungen an Öl und Gas ab 2029

Neu eingebaute Heizungen, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betrieben werden, sollen künftig schrittweise einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe verwenden.

Nach den veröffentlichten Angaben des Bundeswirtschaftsministeriums ist folgende Staffelung vorgesehen:

• ab 2029: 10 Prozent,
• ab 2030: 15 Prozent,
• ab 2035: 30 Prozent,
• ab 2040: 60 Prozent,
• ab 2045: vollständig klimaneutrale Brennstoffe.

Als mögliche Brennstoffe werden unter anderem Biomethan, Bioheizöl, biogenes Flüssiggas und bestimmte Wasserstoffprodukte genannt. Einzelheiten, insbesondere zur vorgesehenen Grüngasquote, sollen teilweise noch durch weitere gesetzliche Regelungen festgelegt werden.

Wirtschaftliches Risiko fossiler Heizungen

Die rechtliche Zulässigkeit einer Öl- oder Gasheizung bedeutet nicht, dass diese langfristig wirtschaftlich vorteilhaft ist. Zu berücksichtigen sind insbesondere:

• steigende CO₂-Kosten,
• mögliche höhere Preise biogener Brennstoffe,
• zukünftige Gasnetzentgelte,
• die langfristige Verfügbarkeit geeigneter Brennstoffe,
• die gesetzlich angestrebte Klimaneutralität ab 2045.

Vor dem Einbau einer neuen fossilen Heizung empfiehlt sich daher eine technische und wirtschaftliche Vergleichsberechnung.

Regelungen für vermietete Gebäude

Bei neu eingebauten Öl-, Gas- oder Flüssiggasheizungen sollen bestimmte zusätzliche Kosten künftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Dies betrifft nach den veröffentlichten Regelungen insbesondere CO₂-Kosten, bestimmte Gasnetzkosten und teilweise die Mehrkosten biogener Brennstoffe.

Die genaue Kostenverteilung hängt von der endgültigen gesetzlichen Ausgestaltung, dem Zeitpunkt des Heizungseinbaus und den Umständen des Einzelfalls ab.

Förderung energetischer Maßnahmen

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude soll fortgeführt werden. Gefördert werden weiterhin insbesondere klimafreundliche Heizsysteme und energetische Sanierungsmaßnahmen.

Die Förderbedingungen werden ab dem 21. Juli 2026 angepasst. Unter anderem ändern sich Einkommensbonus, Förderhöchstbetrag und Geschwindigkeitsbonus. Da Förderprogramme geändert oder ausgeschöpft werden können, sollten die jeweils aktuellen Bedingungen unmittelbar vor Auftragserteilung und Antragstellung geprüft werden.

Wichtig: Förderanträge müssen regelmäßig vor Beginn der Maßnahme beziehungsweise nach Maßgabe der jeweiligen Förderbedingungen gestellt werden.

Anforderungen an das Gebäude bleiben bestehen

Das Gebäudemodernisierungsgesetz beseitigt nicht sämtliche energetischen Anforderungen. Bei der Erneuerung oder wesentlichen Veränderung von Außenwänden, Dächern, Fenstern und anderen Bauteilen können weiterhin gesetzliche Mindestanforderungen gelten.

Eine allgemeine Verpflichtung, jedes ältere Bestandsgebäude vollständig energetisch zu sanieren, lässt sich daraus jedoch nicht ableiten.

Bedeutung für den Immobilienwert

Für die Immobilienbewertung bleibt der konkrete Zustand des Gebäudes maßgeblich. Eine ältere Öl- oder Gasheizung führt nicht allein wegen ihrer Heizungsart automatisch zu einem bestimmten Wertabschlag.

Zu berücksichtigen sind insbesondere:

• Alter und technischer Zustand der Heizungsanlage,
• voraussichtliche Restnutzungsdauer,
• Energieverbrauch und energetischer Gebäudezustand,
• notwendige Investitionskosten,
• zukünftige Betriebskosten,
• Marktakzeptanz des vorhandenen Heizsystems.

Energetischer Modernisierungsbedarf kann den Verkehrswert beeinflussen, auch wenn keine unmittelbare gesetzliche Austausch- oder Sanierungspflicht besteht.

Hinweis

Diese Darstellung gibt den veröffentlichten Stand vom 21. Juli 2026 in vereinfachter Form wieder. Sie ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder technische Prüfung des Einzelfalls. Maßgeblich sind ausschließlich der verkündete Gesetzestext, die jeweiligen Übergangsvorschriften und die zum maßgeblichen Zeitpunkt geltenden Förderbedingungen.

Amtliche Quellen:

Bundesregierung: Neues Gebäudemodernisierungsgesetz, 14. Juli 2026

Bundeswirtschaftsministerium: Eckpunkte des Gebäudemodernisierungsgesetzes, 13. Mai 2026