Grundsteuer Bayern 2026: Änderungen am Grundstück richtig melden
Seit 2025 wird die Grundsteuer in Bayern nach dem neuen bayerischen Grundsteuermodell erhoben. Anders als beim Bundesmodell steht bei Grundstücken nicht der aktuelle Immobilienwert im Vordergrund. Bayern verwendet ein weitgehend wertunabhängiges Flächenmodell. Maßgeblich sind insbesondere die Grundstücksfläche sowie die Wohn- und Nutzflächen der Gebäude.
Für Immobilieneigentümer ist dabei ein Punkt besonders wichtig: Änderungen an einem Grundstück oder Gebäude können eine Anzeigepflicht gegenüber dem Finanzamt auslösen.
Welche Änderungen müssen gemeldet werden?
Die für die Grundsteuer maßgeblichen Verhältnisse können sich nach der ursprünglichen Grundsteuererklärung verändern. Solche Änderungen muss der Eigentümer grundsätzlich selbst anzeigen. Eine gesonderte Aufforderung durch das Finanzamt erfolgt nicht.
Zu den typischen anzeigepflichtigen Änderungen gehören beispielsweise:
• Anbau eines Wintergartens oder anderer Gebäudeteile
• Neu-, An-, Um- oder Ausbau eines Gebäudes
• Abriss eines Gebäudes oder Gebäudeteils
• Änderung der Wohn- oder Nutzfläche
• Teilung oder Zusammenlegung von Grundstücken
• Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum
• Änderung der Nutzung, beispielsweise von Wohnraum zu einer Praxis oder einer gewerblichen Nutzung
• Änderungen bei Steuerbefreiungen oder Ermäßigungen
• erstmalige Einstufung eines Gebäudes als Baudenkmal
Auch Änderungen, die bereits Gegenstand einer Baugenehmigung oder eines notariellen Vertrages waren, müssen gegebenenfalls gegenüber dem Finanzamt angezeigt werden. Es sollte daher nicht davon ausgegangen werden, dass die zuständige Behörde automatisch sämtliche für die Grundsteuer erforderlichen Informationen übernimmt.
Welche Fristen gelten?
Nach den aktuellen Hinweisen der Bayerischen Finanzverwaltung müssen Änderungen eines Kalenderjahres grundsätzlich bis zum 31. März des Folgejahres angezeigt werden.
Kann diese Frist nicht eingehalten werden, empfiehlt die Finanzverwaltung, frühzeitig Kontakt mit dem zuständigen Finanzamt aufzunehmen und gegebenenfalls eine Fristverlängerung zu beantragen.
Die Änderungsanzeige kann insbesondere über ELSTER oder mit dem amtlichen Vordruck „Grundsteueränderungsanzeige“ (BayGrSt 5) erfolgen.
Was gilt beim Verkauf einer Immobilie?
Ein vollständiger Eigentümerwechsel durch Verkauf, Schenkung oder Erbschaft muss unter bestimmten Voraussetzungen nicht zusätzlich als Grundsteueränderung angezeigt werden. Die Finanzverwaltung erhält die hierfür notwendigen Informationen grundsätzlich auf anderem Wege.
Davon zu unterscheiden sind jedoch Veränderungen am Grundstück oder Gebäude selbst. Wurde beispielsweise vor oder nach einem Verkauf angebaut, abgerissen oder die Nutzung geändert, kann unabhängig vom Eigentümerwechsel eine Anzeigepflicht bestehen.
Warum sind korrekte Flächenangaben wichtig?
Das bayerische Grundsteuermodell knüpft wesentlich an Flächen und deren Nutzung an. Fehler bei der Grundstücksfläche sowie bei Wohn- und Nutzflächen können sich deshalb unmittelbar auf die Bemessungsgrundlage auswirken.
Gerade bei älteren Gebäuden stimmen vorhandene Bauunterlagen, tatsächlicher Gebäudebestand und frühere Flächenangaben nicht immer vollständig überein. Dachgeschossausbauten, nachträglich errichtete Wintergärten, Anbauten oder Nutzungsänderungen können dabei eine besondere Rolle spielen.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Die Grundsteuer bestimmt nicht unmittelbar den Verkehrswert einer Immobilie. Für die Immobilienbewertung können die zugrunde liegenden Unterlagen dennoch von Interesse sein.
Abweichungen zwischen tatsächlichem Gebäudebestand, Bauunterlagen, Flächenberechnungen und steuerlichen Angaben können Hinweise darauf geben, dass die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks näher geprüft werden sollten.
Bei vermieteten Immobilien ist außerdem zu berücksichtigen, dass die Grundsteuer grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören kann. Änderungen der Grundsteuer können deshalb auch die laufenden Bewirtschaftungskosten einer Immobilie beeinflussen.
Fazit
Mit der Einführung der neuen Grundsteuer ist die Arbeit für Immobilieneigentümer nicht in jedem Fall mit der ursprünglichen Grundsteuererklärung abgeschlossen. Ändern sich Flächen, Nutzung oder andere maßgebliche Verhältnisse eines Grundstücks, sollte geprüft werden, ob eine Anzeige gegenüber dem Finanzamt erforderlich ist.
Insbesondere nach Anbauten, Ausbauten, Abrissmaßnahmen, Grundstücksteilungen oder Nutzungsänderungen empfiehlt sich eine Überprüfung der für die Grundsteuer hinterlegten Angaben.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage und ersetzt keine steuerliche, rechtliche oder sonstige Beratung im Einzelfall.
Amtliche Quellen
Bayerisches Grundsteuergesetz (BayGrStG), aktuelle Fassung, Abruf: 15.08.2026.
Bayerisches Landesamt für Steuern: Grundsteueränderungsanzeige (BayGrSt 5), Abruf: 15.08.2026.